Membeli rumah tak pelak lagi merupakan pengalaman yang paling berharga bagi kebanyakan orang. Membeli rumah juga merupakan pengalaman yang paling menantang. Kalau Anda baru pertama kali melakukannya, proses membeli rumah bisa kelihatan sangat rumit. Walaupun Anda sudah mengalaminya beberapa kali, setiap peristiwa pembelian rumah merupakan pengalaman yang berbeda dan masing-masing memberikan tantangan baru.

Hal pertama yang harus Anda lakukan adalah mulai memusatkan perhatian pada apa yang Anda inginkan dari sebuah rumah. Anda dapat mulai dengan menyusun prioritas dalam ketiga hal berikut:

• Lokasi : Apakah Anda pindah ke daerah lain karena mendapat pekerjaan baru, atau Anda tidak pindah ke daerah lain tetapi mencari rumah yang lebih dekat dengan kantor, lebih dekat ke rumah orang tua/mertua atau lebih dekat ke sekolah anak Anda? Perlu dipertimbangkan pula letak sekolah, pusat perbelanjaan, dan transportasi.
• Selera Pribadi : Sebesar apa rumah yang Anda inginkan? Berapa luas tanah dan luas bangunannya? Berapa jumlah kamar tidur yang Anda inginkan? Gaya arsitektur seperti apa yang Anda inginkan? Menghadap ke arah mana?
• Anggaran : Berapa harga rumah yang Anda anggap tepat bagi Anda?

Sementara Anda mempertimbangkan ketiga hal ini, lakukanlah riset kecil. Bacalah beberapa majalah agar Anda mendapatkan suatu gambaran tentang rumah yang Anda inginkan. Berkelilinglah di sekitar daerah yang Anda minati untuk melihat kemungkinan yang ada. Baca Bursa Properti ERA dan surat kabar untuk mempelajari harga pasaran saat ini. Berbicaralah dengan teman-teman tentang rumah atau ciri-ciri rumah yang Anda inginkan. Semakin luas pengetahuan Anda, semakin baik.

Kata kunci dari pertanyaan ini adalah "tepat". Meskipun selalu ada agen properti bermutu yang dapat dipilih, namun Anda sebaiknya memilih agen yang bisa benar-benar memahami kebutuhan Anda, keinginan dan selera, serta yang Anda hargai pribadi maupun profesionalismenya dalam melayani Anda.

Itulah sebabnya kami menyarankan agar Anda berbicara dahulu kepada beberapa Marketing Associates yang berbeda sebelum memilihnya.

Kami mengerti bahwa kesanggupan untuk membayar mungkin merupakan hal yang banyak dipertimbangkan oleh Pembeli rumah. Melihat hal ini, tidaklah mengherankan apabila banyak pasangan muda yang bertanya-tanya "Sampai berapa lama kami harus menunggu untuk mendapatkan rumah sendiri?".

Kalau menyewa rumah, Anda tidak terlalu banyak mengeluarkan biaya untuk perawatan. Hal ini mungkin menarik bagi Anda, namun pertimbangkan dulu bahwa dengan menyewa rumah, Anda tidak akan mempunyai aset (hak kepemilikan) dan menanggung kenaikan tarif sewa dari tahun ke tahun.

Misalnya Anda menyewa rumah Rp.20.000.000 oer tahun. Selama jangka waktu 10 tahun, Anda harus mengeluarkan uang sebesar Rp.200.000.000 tanpa bisa "membanggakan" rumah Anda. Bukankah lebih baik menanam modal untuk diri sendiri daripada untuk si Pemilik rumah?

Beberapa bank dewasa ini memberi berbagai pilihan mengenai pembiayaan bagi calon Pembeli rumah denga dana terbatas. Misalnya Anda ingin membeli rumah seharga Rp.400.000.000.

Andaikan Anda memilih jenis pembiayaan dengan membayar uang muka sebesar 30% (Rp.120.000.000), Anda tinggal membayar sisanya Rp.280.000.000 dalam bentuk angsuran. Program angsuran selama 15 tahun dan tingkat suku bunga bank 18% (efektif), angsuran yang harus Anda bayar per bulannya adalah Rp.4.200.000.

Pelayanan umum yang baik, taman yang bagus, fasilitas rekreasi, tempat belanja yang lengkap dan nyaman, sekolah, transportasi dan akses ke jalan tol serta rencana pengembangan kota yang baik dan aman. Ini hanyalah sedikit dari banyak hal yang harus dipertimbangkan sebelum memilih lingkungan tempat tinggal Anda.

Tapi, darimana Anda bisa mendapat informasi lengkap mengenai lingkungan di suatu daerah? Tidak ada tempat yang lebih baik selain agen properti, seperti Marketing Associate ERA misalnya. Berkat pengalamannya, mereka bisa memberikan informasi yang lebih lengkap dibandingkan pihak lain. Mereka akan membantu memilih lingkungan yang benar-benar sesuai dengan kebutuhan keluarga Anda.

Sekali lagi, seorang agen properti yang baik merupakan sumber terbaik tempat Anda bertanya. Dia akan tahu dimana sekolah-sekolah yang ada di lingkungan tersebut, dan dapat memberikan informasi yang berharga mengenai ranking dari sekolah tersebut, aktifitas ekstra kulikuler, fasilitas antar jemput, dll.

Suatu cara yang mudah adalah dengan menanyakannya kepada seorang agen properti. Bahkan, jika Anda tertarik dengan rumah, agen properti yang profesional akan memberikan daftar rumah lain di daerah itu sebagai perbandingan, yaitu yang umur bangunan dan ukurannya hampir sama. Meskipun ada perbedaan antara satu rumah dengan rumah yang lain, misalnya rumah di sebelah sudah direnovasi, atau memiliki kamar tidur lebih banyak, atau rumah di ujung jalan umurnya lebih tua dari yang Anda cari, ada baiknya Anda mengevaluasi harga penawaran dari tiap rumah itu.

Sebagai Pembeli, pajak yang wajib dibayarkan adalah BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang besarnya adalah 5% X (Harga Transaksi - Harga Pengurang). Harga Transaksi biasanya minimal sebesar NJOP dan Harga Pengurang berbeda-beda tergantung wilayahnya, sebagai contoh: untuk wilayah DKI Harga Pengurangnya Rp. 50.000.000, untuk wilayah Bekasi dan Tangerang Rp. 30.000.000 dan untuk seluruh Indonesia adalah Rp. 20.000.000.

Rumah yang akhirnya terpilih menjadi "Istana" Anda akan memainkan peranan amat penting bagi keluarga Anda. Sebuah rumah juga bisa menjadi investasi yang sangat menguntungkan. Namun yang lebih penting dari itu, rumah Anda harus cocok dengan selera seluruh anggota keluarga dan menarik bagi mereka.

Pada saat meninjau rumah yang Anda minati, perhatikan benar-benar pertimbangan penting berikut ini:

• Apakah rumah itu cukup besar untuk keluarga Anda saat ini, dan di masa mendatang?
• Apakah tata letak rumah itu cocok untuk keluarga Anda?
• Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang Anda?
• Apakah ada perabotan/peralatan yang harus Anda perbaiki?
• Apakah Anda harus melakukan renovasi besar?
• Apakah luas halaman cocok dengan yang Anda inginkan?
• Apakah kamar mandi cukup bagi anggota keluarga Anda?

Baik Anda yang sudah menikah atau mempunyai anak, kamar tidur ekstra akan sangat diperlukan apabila ada sanak keluarga atau teman yang datang berkunjung dan menginap. Bila Anda sedang tidak menerima tamu, kamar tidur ekstra bisa digunakan untuk kamar belajar atau tempat nonton TV.

Alasan lainnya untuk memilih rumah dengan kamar tidur ekstra adalah karena kamar tidur ekstra akan membuat rumah Anda lebih menarik bagi calon Pembeli, jika suatu saat Anda akan menjualnya kembali.

Pertanyaan ini menyangkut masalah selera pribadi. Baik rumah lama maupun rumah baru, keduanya mempunyai keuntungan yang berbeda, tergantung kepada selera dan gaya hidup Anda.

Rumah baru biasanya lebih mudah perawatannya. Namun, rumah yang didirikan beberapa tahun yang lalu memberikan lebih banyak keleluasan bagi kita dalam hal harga. Rumah lama juga menguntungkan dalam hal besarnya pajak yang harus dibayar, karena biasanya lebih rendah dibandingkan rumah baru.

Banyak orang yang terkesan dengan megahnya rumah lama tetapi akhirnya mundur mengingat biaya perbaikan dan perawatan yang harus mereka keluarkan.

Bawa hal-hal berikut:

• Buku catatan dan ballpen untuk mencatat hal-hal yang perlu Anda ingat
• Meteran untuk mengukur luas ruangan dan sebagainya
• Lampu senter untuk melihat bagian-bagian rumah yang tersembunyi

Bersiap-siaplah untuk menyusup ke bagian-bagian rumah yang tersembunyi. Bagaimanapun, Anda perlu mengetahui sebanyak-banyaknya tentang rumah yang akan Anda beli. Penjual pun dapat memahami hal ini karena rumahnya sudah ia pasarkan sehingga calon Pembeli dapat bebas menelitinya dengan seksama.

Satu hal yang harus selalu diingat, Anda harus bertanya mengenai ruang, fasilitas atau fungsi tertentu dari rumah yang Anda minati.

Berikan perhatian khusus pada area yang Anda rasa dapat menjadi "masalah", seperti ruang tambahan, cacat di sana-sini, area yang sudah diperbaiki dan sebagainya. Dan yang paling penting, jika merasa bahawa pertanyaan Anda belum terjawab dengan memuaskan, tanyalah terus sampai Anda paham dan puas.

Tanyakan juga mengenai perubahan di lingkungan seperti: pelebaran jalan, pembangunan baru dan fasilitas yang sudah direncanakan akan dibangun di situ.

Dalam banyak kasus, agen properti dapat menyediakan informasi yang rinci tentang setiap rumah yang Anda lihat. Atau, gunakan "Daftar fasilitas rumah" yang dapat membantu Anda mengevaluasi setiap rumah yang Anda minati.

Satu hal yang harus selalu diingat, Anda harus bertanya mengenai ruang, fasilitas atau fungsi tertentu dari rumah yang Anda minati.

Berikan perhatian khusus pada area yang Anda rasa dapat menjadi "masalah", seperti ruang tambahan, cacat di sana-sini, area yang sudah diperbaiki dan sebagainya. Dan yang paling penting, jika merasa bahawa pertanyaan Anda belum terjawab dengan memuaskan, tanyalah terus sampai Anda paham dan puas.

Tanyakan juga mengenai perubahan di lingkungan seperti: pelebaran jalan, pembangunan baru dan fasilitas yang sudah direncanakan akan dibangun di situ.

Dalam banyak kasus, agen properti dapat menyediakan informasi yang rinci tentang setiap rumah yang Anda lihat. Atau, gunakan "Daftar fasilitas rumah" yang dapat membantu Anda mengevaluasi setiap rumah yang Anda minati.

Tidak ada aturan tertentu tentang jumlah rumah yang harus dilihat sebelum Anda memutuskan menawar salah satunya. Oleh karena itu, akan sangat membantu jika Anda memberikan sebanyak mungkin informasi kepada agen properti Anda, agar ia bisa langsung menunjukkan rumah yang sesuai dengan kebutuhan Anda. Rumah yang cocok dengan yang Anda butuhkan mungkin bisa ditemukan pada kunjungan pertama Anda. Walaupun tidak ada rumah yang persis sama dengan apa yang Anda cari, "berburu" rumah dengan melihat-lihat ini dapat menumbuhkan minat Anda pada rumah-rumah di lingkungan tertentu dan akan menyeleksi beberapa rumah yang pantas dikunjungi lagi.

Penyeleksian ini perlu dilakukan untuk memudahkan Anda membuat keputusan, apalagi jika Anda mencari rumah di beberapa daerah atau lingkungan.

Jika Anda mencari rumah di lebih dari satu lingkungan, cobalah mendapat informasi lengkap mengenai daerah-daerah itu untuk perbandingan. Mulai dari masyarakatnya, sekolah, tempat ibadah, tempat belanja, kemudahan transportasi sampai fasilitas rekreasi. Jangan lupa untuk membawa kamera untuk memotret rumah yang Anda suka. Foto-foto ini akan membantu Anda mengingat dan mengambil suatu keputusan.

Taksiran yang profesional merupakan cara terbaik untuk mengetahui apakah harga rumah itu wajar atau tidak. Seorang appraisal (penilai) merupakan pihak yang netral dalam menilai harga rumah berdasarkan umur bangunan, lokasi, luas tanah, luas bangunan, desain, dan faktor-faktor lainnya. Harga transaksi dan harga listing/permintaan dari properti sejenis juga bisa digunakan untuk menentukan nilai rumah yang diminati.

Apabila Anda ingin mengajukan pembayaran dengan angsuran (KPR), pemberi pinjaman akan meminta seorang appraisal profesional untuk menilai rumah tersebut. Hal ini untuk memastikan agar Anda tidak membayar lebih dari harga properti yang sebenarnya.

Selain itu Anda bisa berkonsultasi dengan agen properti dari perusahaan yang terkenal reputasinya dan mempunyai volume transaksi yang tinggi. Seorang agen properti biasanya dapat memberikan laporan Comparative Market Analysis secara gratis.

Ada. Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah harus dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sebelum melakukan jual-beli, PPAT akan meminta Anda untuk menyerahkan sertifikat properti, serta dokumen-dokumen lain untuk diperiksa pada instansi yang berwenang (Badan Pertanahan Nasional/BPN) apakah properti tersebut aman untuk diperjualbelikan.

Dalam praktik di masyarakat, ada saja properti yang tidak atau belum dapat ditransaksikan karena adaanya suatu masalah. Antara lain disita, dijaminkan ke Bank, nama yang tercantum dalam sertifikat berbeda dengan Penjual, atau masa berlakunya suatu hak atas tanah akan berakhir.

Properti dengan keadaan seperti itu bukan berarti mutlak tidak dapat ditransaksikan. Untuk penyelesaiannya memerlukan penanganan tertentu yang harus dilihat kasus per kasus, seperti pengangkatan sita, roya, atau melengkapi surat keterangan ahli waris dan lain sebagainya.

Agen properti yang profesional serta didukung dengan produk dan servis yang lengkap, akan membantu Anda untuk menyiapkan dokumen-dokumen yang diperlukan dalam transaksi, serta mencarikan solusi dan asistensi atas masalah transaksi properti yang muncul.

Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, harus dibuktikan dengan suatu akta otentik yang dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.

Untuk itu sebelum Anda menghubungi seorang pejabat, hal yang harus diperhatikan adalah:

• Apabila yang akan Anda beli adalah sebidang tanah yang bersertifikat, misalnya Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Milik (HM) atau tanah adat/tanah girik, maka Anda harus menghubungi seorang
• PPAT untuk meminta dibuatkan Akta Jual Beli, supaya sertifikat tersebut dapat dibaliknamakan atau dibuatkan sertifikat ke atas nama Anda sebagai Pembeli di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
• Sebaliknya, apabila rumah yang akan Anda beli tanahnya belum bersertifikat misalnya tanah negara, Anda dianjurkan untuk menghubungi seorang Notaris/PPAT untuk dibuatkan Akte Pengikatan Jual Beli..

Jika Anda tidak mengenal seorang Notaris/PPAT, mintalah bantuan dari agen properti Anda. Setiap bulan banyak Notaris/PPAT yang ditemui seorang agen properti, sehingga dia dapat memberikan nama-nama Notaris/PPAT kepada Anda.

Ya, lebih cepat lebih baik. Banyak profesional dibidang asuransi rumah. Mereka dapat memberikan banyak nasehat yang berguna dalam hal kepemilikan rumah, khususnya yang menyangkut keamanan rumah dan cara-cara agar premi yang harus Anda bayar tetap rendah.

Setelah menemukan rumah yang Anda minati, segeralah menghubungi agen asuransi untuk bersama-sama menyusun polis asuransi rumah yang sesuai dengan keperluan Anda. Asuransi ini diperlukan terutama jika Anda membayar pembelian rumah dengan mengangsur kepada bank (KPR).

Ketika Anda menemukan rumah yang disukai, mungkin Anda akan merasa senang tapi sekaligus gelisah. Untuk itu, agen properti Anda siap membantu melewati masa-masa penting seperti.

Di beberapa negara di luar negeri, penawaran ini dilakukan dengan membuat surat penawaran yang menyatakan berapa harga yang akan dibayar untuk rumah tersebut. Tapi, di Indonesia umumnya orang menawar secara lisan saja. Dengan tawaran ini, Penjual atau Pemilik rumah diminta untuk menerima, menolak atau memberikan harga permintaan lain.

Bila Penjual memberikan harga permintaan lain (counter offer), Anda punya waktu lagi untuk memberikan respons. Seringkali proses ini berlangsung beberapa kali sebelum tawaran diterima atau salah satu pihak memutuskan untuk mengakhiri proses negosiasi.

Tidak ada peraturan tertentu yang dapat dipakai untuk menghitun harga penawaran yang realistis. Sudah sewajarnya apabila Pembeli menginginkan nilai rumah yang terbaik dan Penjual menginginkan harga jual tertinggi. Namun negosiasi dapat dipengaruhi oleh banyak faktor. Misalnya Pemilik rumah ingin menjual rumahnya cepat-cepat karena akan pindah kerja, atau Pembeli yang benar-benar menginginkan rumah dengan jenis khusus/spesifik.

Setelah Anda memperhatikan fasilitas-fasilitas yang ada di rumah itu, mengajukan pertanyaan-pertanyaan, memeriksa rumah-rumah sejenis lainnya, dan membahasnya bersama agen properti Anda, Anda pasti telah mempunyai gambaran tentang harga rumah tersebut pada saat itu. Pertimbangkan harga yang Anda dapat dan ajukan penawaran yang Anda anggap wajar juga.

Kebanyakan Pembeli dan Penjual merundingkan harga dengan saling menambah dan mengurangi harga, sedikit demi sedikit sehingga tercapai suatu kesepakatan.

Jika sudah tercapai kesepakatan harga, harus dibuatkan perjanjian di atas kertas (tertulis) dan ditandatangani oleh kedua belah pihak (Penjual dan Pembeli).

Booking fee adalah uang pemesanan. Apabila Anda tertarik pada suatu properti dan setelah melakukan negosiasi dengan pemilik ternyata cocok, maka agar properti tersebut tidak diambil orang lain, disarankan kepada Anda sebagai Pembeli untuk membayar booking fee dahulu. Jumlahnya relatif tergantung kesepakatan (mulai Rp.500.000 s/d 1% dari harga jual).

Agen properti Anda dapat membantu Anda dalam hal-hal berikut ini:

• Apakah sudah dilakukan inspeksi secara lengkap?
• Apakah semua perbaikan yang diperlukan sudah dikerjakan?
• Kapan Anda akan mengadakan inspeksi terakhir?
• Apakah Notaris Anda puas dengan status properti (tidak ada pihak lain yang mengklaim atau menyengketakannya)?
• Apakah Anda telah mengkonfirmasikan tanggal transaksi, waktu dan tempat yang cocok untuk Anda dan Notaris Anda?
• Siapa yang akan melaksanakan transaksi?
• Apakah semua dokumen yang diperlukan sudah komplit?

Dalam banyak hal, Anda akan mendapat kesempatan untuk memeriksa rumah sesaat sebelum transaksi dilakukan. Pada kesempatan ini, Anda perlu memeriksa apakah perbaikan yang sebelumnya telah disetujui Penjual untuk dilakukan, telah dilaksanakan. Anda harus mengecek kondisi dinding dan langit-langit, lukisan, atau benda-benda lainnya yang menempel sudah diangkat. Jika ada masalah, jangan ragu-ragu mengajukannya kepada Penjual pada transaksi. Penjual bertanggung jawab memperbaikinya.

Sebelum transaksi dilakukan, biasanya Anda membayar uang muka terlebih dahulu. Pada saat pembayaran uang muka ini, agen properti akan membuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Penjual dan Pembeli yang antara lain mencantumkan jumlah kekurangan yang harus Anda bayar, kapan Anda harus melunasinya serta sanksi bila terjadi pembatalan.

Hal pertama yang perlu Anda kerjakan adalah mengganti semua kunci. Selain itu, simpan akte dan semua dokumen penting yang Anda terima pada saat transaksi di tempat yang aman. Sebaiknya di Safety Box bank agar Anda dapat mengambilnya jika sewaktu-waktu diperlukan. Selain itu Anda juga harus mempunyai fotocopy atas semua surat-surat tersebut.

Dalam hampir semua kasus, Anda dapat menghemat banyak waktu dan tenaga dengan menggunakan jasa pindah. Tanyakan pada agen properti Anda mengenai perusahaan jasa pindah yang pernah mereka gunakan. Bandingkan harha atau biaya dari beberapa perusahaan tersebut. Tetapi, jangan memilih perusahaan jasa pindah dengan hanya melihat biaya yang ditawarkan. Perhatikan pula reputasi dan profesionalismenya.

Ya, banyak agen properti yang bersedia menawarkan nasehat dan bantuan bagi pemilik rumah yang baru; yang harus Anda lakukan adalah memintanya... Sebagai perusahaan agen properti, ERA Indonesia juga menyediakan jasa pindah rumah dengan nama "ERA MOVE" yang disediakan untuk mempermudah proses pindah rumah Anda. Dengan adanya fasilitas "ERA MOVE" ini, proses pindah rumah menjadi lebih mudah, aman dan cepat. Hubungi Marketing Associate atau Member Broker ERA untuk mendapatkan keterangan lebih rinci.